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    項目管理費可以在土地增值稅前加計扣除嗎!

    文章來源:常德正德會計 發布于 2019-08-28 10:28 閱讀(

    有位房地產開發公司的老板說他的公司一套管理團隊,同時管理不同地方的項目公司的房地產項目。但是管理團隊成員都是和集團母公司簽訂勞動合同,并且由集團母公司發放職工薪酬的。關于這個問題我們下面來分析一下。
     
    這位老板稅務意識很好,知道集團母公司給管理團隊成員發放職工薪酬,集團的成本費用相對比較多,在沒有收入的情況下,就會形成虧損,可能導致多交企業所得稅。而開發項目的項目公司就不需要額外發放職工薪酬了,成本費用就會比正常的少,在項目公司售房產生收入的時候,也可能導致多交稅。所以這位老板就安排集團母公司與項目公司簽訂房地產項目管理服務合同,并由項目公司給集團母公司支付項目管理服務費用,并由集團母公司給項目公司開具項目管理服務的稅務發票。這樣一些,集團母公司有收入了,可以避免多繳企業所得稅。項目公司的成本費用也不缺了,也可以避免多繳稅了。
     
    這位老板知道由集團母公司給項目公司提供項目管理服務可以避免多繳稅,也知道項目公司給集團母公司支付的項目管理費如果可以在土地增值稅前加計扣除的話,還可以節稅巨額的土地增值稅。但是,這位老板不確定項目管理費到底能不能在土地增值稅前加計扣除。
     
    首先是財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
     
    根據上述國家層面的財法字〔1995〕6號,盡管字面上沒有詳細規定清楚項目管理費可以在土地增值稅前加計扣除。但是項目管理服務費屬于直接組織、管理開發項目發生的費用,據此理解是可以在土地增值稅前加計扣除的。當然最后還是得以地方稅務機關的相關人員的理解執行為準,有可能有些地方稅務機關的相關人員理解是可以的,也可能有些地方稅務機關的相關人員理解是不可以的。對于這個問題,多數地方稅務機關并沒有發布明確的法規作詳細規定。
     
    然后是穗地稅函[2012]198號《廣州市地方稅務局關于印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》第十二條規定,關于房地產開發企業的管理費用和銷售費用計算扣除問題:(二)房地產開發企業發生的下列費用,應作為管理費用計算扣除:1.委托第三方公司進行房地產項目開發管理,支付的有關項目管理費用(工程監理費除外);2.向上級公司繳納的管理費。
     
    按照上述規定,項目管理費不可以在土地增值稅前加計扣除,應作為管理費用計算扣除。
     
    但是,穗地稅函[2014]175號《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》第二條明確規定,關于項目管理費、境外設計費的扣除問題,房地產開發企業委托第三方公司進行房地產項目開發管理,支付的有關項目管理費用,能證明直接屬于該開發項目、貫穿于工程開發建設的全過程,且在財務核算時與行政管理部門、財務部門及銷售部門發生的管理費用、財務費用及銷售費用分開核算的,經主管稅務機關審核后,允許作為開發間接費用予以扣除。
     
    按照上述規定,項目管理費可以作為開發間接費用在土地增值稅前加計扣除。
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